Was passiert nach der Scheidung mit der Immobilie?

Trennt sich ein Ehepaar, trifft sei eine Frage oft unvorbereitet: Was wird nach der Scheidung aus der gemeinsamen Immobilie?

29.10.2021

Was passiert nach der Scheidung mit der Immobilie?

Trennt sich ein Ehepaar, trifft sei eine Frage oft unvorbereitet: Was wird nach der Scheidung aus der gemeinsamen Immobilie?

Im Folgenden möchten wir Ihnen die verschiedenen Szenarien genauer erläutern.

  • Ehen ohne Ehevertrag sind Zugewinngemeinschaften
  • Scheidung mit Immobilie im Eigentum nur eines Ehegatten
  • Scheidung mit einer gemeinsamen Immobilie
  • Immobilienkredite bei Scheidung
  • Nutzungsentschädigung nach Scheidung

Ehen ohne Ehevertrag sind Zugewinngemeinschaften

Ehepartner ohne Ehevertrag leben in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) heißt es im §1373 wie folgt:

„Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt.“

Das bedeutet, dass die Vermögen der Eheleute auch während der Ehe getrennt bleiben, kommt es dennoch zur Scheidung, so findet ein Ausgleich des Zugewinns statt. Die während der Ehe erworbenen Vermögensgüter werden zwischen den Ehepartnern finanziell aufgeteilt. Laut §1374 Absatz 1 des BGB ist das Anfangsvermögen der Vermögensstand nach Abzug möglicher Schulden eines Partners zum Ehebeginn.

Für Ehepaare, die im Besitz einer gemeinsamen Immobilie sind, ist wichtig, dass der Zugewinnausgleich ein reiner Geldzahlungsanspruch ist. Deshalb müssen sich Paare im Falle einer Scheidung darüber einigen, wie mit der Immobilie verfahren werden soll. Es besteht die Möglichkeit des gemeinsamen Verkaufs, sodass der Erlös untereinander aufgeteilt werden kann, oder dass ein Partner den anderen auszahlt und so die Immobilie übernimmt. Im Härtefall, in dem keine Einigung möglich ist, entscheidet das Gericht. Dies ist allerdings in der Regel mit wesentlich höheren Kosten verbunden.

Scheidung mit Immobilie im Eigentum nur eines Ehegatten

Ist im Grundbuch nur ein Ehepartner als Eigentümer eingetragen, so gehört das Haus nach der Scheidung ihm allein. Eine Immobilie als Alleineigentum führt aber auch zu einem Zugewinnausgleich, sofern diese während der Ehe gekauft, gebaut oder ausgebaut wurde.

Trotzdem darf der Eigentümer bis zur endgültigen Scheidung mit der Immobilie nicht machen, was er will. Vor z. B. einem Hausverkauf muss der andere Partner nach §1365 BGB zustimmen.

Scheidung mit einer gemeinsamen Immobilie

Ist die Immobilie gleichermaßen im Besitz der Eheleute, oder anteilig, dann stellen sich mit der Scheidung mehrere Fragen. Was passiert mit der Immobilie? Wer darf in der Immobilie wohnen? Wem gehört die Immobilie nach der Scheidung? Grundsätzlich ändert sich nichts automatisch an der Miteigentümerschaft, sodass auch geschiedene Eheleute die Immobilie gemeinsamen erhalten und finanzieren müssen, solange keine andere Regelung gefunden wurde. Eine der folgenden Lösungen, sind in der Regel besser:

  • Die Immobilie wird von einem Partner übernommen und der andere ausbezahlt
  • Die Immobilie wird gemeinsam verkauft und der Gewinn aufgeteilt
  • Die Immobilie wird auf ein gemeinsames Kind übertragen
  • Die Immobilie kann in zwei gleichwertige abgeschlossene Einheiten aufgeteilt werden. Beispielsweise, wenn sich ein großes Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus umbauen lässt. Dies nennt sich Realteilung
  • Bleibt eine Einigung aus, ist die letzte Möglichkeit eine Teilversteigerung, bei der die Immobilie über ein Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert wird

Immobilienkredite bei Scheidung

In den meisten Fällen ist die Immobilie über einen Kredit fremdfinanziert. Hat beispielsweise der Alleinverdiener die Raten bisher gezahlt, wurde bis dahin angenommen, dass der Ehegatte als gleichwertige anzusehende Beiträge z. B. in der Haushaltsführung erbracht hat. Bei einer Scheidung ist dies nicht mehr der Fall, sodass zukünftig beide Partner zu gleichen Teilen die Raten übernehmen. Zahlt weiterhin nur ein Partner, ist der andere ausgleichspflichtig. Laut einem BGH-Urteil (Aktenzeichen: XII 10/09) reicht es nicht, keine finanziellen Möglichkeiten zur Zahlung der Raten zu haben, um aus der Mithaftung für den Kredit entlassen zu werden.

Soll einer der Ehepartner aus dem Kreditvertrag herausgelöst werden, so ist es oftmals der Fall, dem anderen seinen Anteil an der Immobilie zu überschreiben, dies muss aber vorher mit dem Kreditgeber abgeklärt werden.

Nutzungsentschädigung nach Scheidung

Wer in der ehelichen Wohnung bleibt, muss dem ausgezogenen Partner eine Art Miete für dessen Eigentum zahlen. Diese Nutzungsentschädigung gilt bis zur Scheidung. Wird diese nicht aktiv eingefordert, so entfällt der Anspruch und kann nicht rückwirkend gefordert werden. Die Nutzungsentschädigung entfällt auch, wenn der einkommenslose Partner in der Immobilie bleibt und die gemeinsamen Kinder betreut.