Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt?

Was mache ich nun mit der Immobilie? Verkaufen, vermieten oder doch selber einziehen?

06.08.2021

Wie Sie ihre geerbte Immobilie am besten nutzen, hängt von einer Vielzahl an Faktoren ab.

Passt die Immobilie zu mir und meinen Bedürfnissen? Passt die Lage der Immobilie zu mir und meinen Bedürfnissen? Wie hoch ist der Sanierungs- beziehungsweise Modernisierungsbedarf? Zusätzlich fällt auch noch eine Erbschaftssteuer an, welche abhängig vom Verwandtschaftsgrad ist.

In den meisten Fällen ist deshalb der Haus- oder Wohnungsverkauf die beste Lösung.

Gerne zeigen wir Ihnen die Vor- & Nachteile einer geerbten Immobilie und was Sie bei der versteuerung im Falle eines Verkaufes beachten müssen:

Das wichtigste auf einen Blick

  • Die geerbte Immobilie vermieten
  • Die geerbte Immobilie verkaufen
  • Wie wir ein Verkauf geerbter Immobilien versteuer?
  • Ist ein steuerfreuer Verkauf möglich?
  • Wer ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie im Erbfall?

Die geerbte Immobilie vermieten

Es hängt ganz von der Art der Immobilie ab, ob sich eine Vermietung tatsächlich lohnt. Grundsätzlich kann man aber sagen, dass die Vermietung eines geerbten Mehrfamilienhauses oder einer Wohnung sinnvoll sein kann. Wohingegen es sich eher lohnt ein Einfamilienhaus doch zu verkaufen.

In einem Mehrfamilienhaus können eventuelle hohe Sanierungskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden, bei einem Einfamilienhaus müssen Sie als Vermieten den Großteil selber tragen.

Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, müssen zudem alle Miterben der Vermietung zustimmen.

Vorteile einer Vermietung

  • Die Immobilie kann später selbst genutzt werden
  • Die Wohnung oder das Haus dienen als Vermögensanlage
  • Regelmäßige Einkünfte durch Mieten

Nachteile einer Vermietung

  • Vermietete Immobilien erzielen später häufig einen niedrigeren Verkaufspreis
  • Eine Vermietung erfordert viel Zeit, Fachkenntnisse und einen nicht zu unterschätzenden Verwaltungsaufwand
  • Kosten die für Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen anfallen können sehr hoch sein

Die geerbte Immobilie verkaufen

Passt das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung oder deren Standort zu Ihren Bedürfnissen und individuellen Vorstellungen? Bei älteren Immobilien ist zudem häufig ein hoher Sanierungs- und Modernisierungsaufwand zu erwarten. Deshalb ist, vor allem als Teil einer Erbengemeinschaft, der Verkauf meist die konfliktärmste, einfachste und beste Lösung.

Warum ist der Verkauf der beste Weg:

  • Häufig höherer Gewinn als bei einer Vermietung. Insbesondere bei Einfamilienhäusern ist ein Verkauf wirtschaftlich gesehen am sinnvollsten
  • Durch eine Erbengemeinschaft gestaltet sich die Vermietung oder Eigennutzung oft schwierig. Bei einer Eigennutzung müsste der Selbstnutzer alle Miterben auszahlen
  • Durch den Erlös des Verkaufs können Sie Ihre eigene Wunsch-Immobilie finanzieren

Wir von Pro Immovo - Der Regiomakler sind Ihr Experte im Immobilienverkauf & -vermietung in den Regionen Altenkirchen, Westerwald und Siegen.

Wie wird ein Verkauf der geerbten Immobilie versteuert?

Grundsätzlich unterliegt nicht der gesamte Verkaufspreis der Spekulationssteuerpflicht. Diese fällt nur auf die Wertsteigerung an. Dies bedeutet, dass die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufspreis steuerpflichtig ist. Die Kosten für Makler und Notar können Sie hier abziehen.

Ist ein steuerfreier Verkauf einer geerbten Immobilie möglich?

Unter folgenden Bedingungen fallen gemäß Einkommenssteuergesetz (§23 EstG) für einen Verkauf einer privaten Immobilie keine Spekulationssteuer an:

  • Sie verkaufen die Immobilie frühstens zehn Jahre, nachdem der Erblasser sie erworben hat. Dies ist die sogenannten Zehnjahresfrist.*
  • Sie bewohnen die geerbte Immobilie für mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf und auch im Jahr des Verkaufs dauerhaft. Soll heißen, Sie waren beim Einwohnermeldeamt unter der Adresse gemeldet. Hier spricht man von der Dreijahresfrist.**
  • Ihr Kind wohnt mietfrei für mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf, sowie im Jahr des Verkaufs in der Immobilie. Ihr Kind muss hier selbst dauerhaft wohnen.

* Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Erwerb der Immobilie durch den Erblasser. Hier entscheidet also das ursprüngliche Kaufdatum, in dem von einem Notar beurkundeten Vertrag und nicht der Zeitpunkt, zu welchem Sie das Erbe antreten.

** Bei der Dreijahresfrist, bei der Sie oder Ihr Kind dauerhaft im Haus oder der Wohnung gewohnt haben, gelten angebrochene Kalenderjahre. Wohnen Sie zum Beispiel von Oktober 2021 bis Februar 2023 in der geerbten Immobilie, gilt die Dreijahresfrist als erfüllt.

Wer ermittelt nun eigentlich den Verkehrswert einer Immobilie im Erbfall?

Das Finanzamt ermitteln den Verkehrswert anhand starrer Kriterien, damit auf Basis dieser der Wert der Erbmasse berechnet werden kann. Im Gegensatz zu einem Gutachter haben wir von Pro Immovo – Der Regiomakler einen entscheidenden Vorteil: Wir haben regionale Expertise in Altenkirchen, Siegen & dem Westerwald und wissen ganz genau, was möglich ist und nutzen unsere langjährige Erfahrung um den bestmöglichen Verkaufspreis für Sie zu erzielen.

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