Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf

Was ist das Vorkaufsrecht bei Immobilien?

11.10.2021

Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf

Was ist das Vorkaufsrecht bei Immobilien?

Im Folgenden möchten wir Ihnen das Vorkaufsrecht und Arten von Vorkaufsrecht erläutern.

  • Was ist das Vorkaufsrecht überhaupt?
  • Welche Arten von Vorkaufsrecht gibt es?
  • Wie lasse ich das Vorkaufsrecht eintragen?
  • Wie läuft ein Verkauf mit Vorkaufsrecht ab?
  • Besteht eine Wertminderung durch ein Vorkaufsrecht?

Was ist Vorkaufsrecht überhaupt?

Ein Vorkaufsrecht bedeutet, dass jemand das Recht hat, das Grundstück und/oder die betreffende Immobilie zu kaufen, wenn es zum Verkauf steht. Diese Person hat das Vorrecht die Immobilie zu kaufen.

Welche Arten von Vorkaufsrecht gibt es?

Das dingliche Vorkaufsrecht:Wird in das Grundbuch eingetragen und ist dadurch eine automatische Verfügungssperre für jeden Verkaufsfall. Das dingliche Vorkaufsrecht kann nur auf unbewegliche Sachen bestellt werden, wie z. B. dem Grundstück, nicht aber für das darauf befindliche Gebäude.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht: Hier erfolgt kein Eintrag in das Grundbuch, sondern nur eine vertragliche Zusicherung. Es gilt auch für bewegliche Sachen, dementsprechend auch die auf dem Grundstück befindlichen Sachen, wie Häuser oder Wohnungen. Der Vorkaufsberechtigte muss also vor der Grundbucheintragung, aber nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht:Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen, kann das so genannte gesetzliche Voraufsrecht in Kraft treten. Hierzu zählen zum Beispiel nach §577 BGB Mieter für seine Wohnung, wenn diese in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Außerdem nach §2034 BGB Miterben, wenn ein anderer Miterbe seinen Immobilienanteil verkaufen möchte. Durch §24 des Baugesetzbuch (BauGB) wird Gemeinden in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht zur Sicherung der Bauleitplanung eingeräumt und nach §22 des Denkmalschutzgesetztes (DSchG) können sich einige Bundesländer ein Vorkaufsrecht an Grundstücken sichern. Dies gilt, wenn sich auf dem Grundstück denkmalgeschützte Kulturgüter befinden.

Im Vordergrund steht der Erhalt des Kapitalwerts, sowie Maßnahmen, die über das gewöhnliche Maß hinausgehen.

Wie lasse ich das Vorkaufsrecht eintragen?

Wie bereits erwähnt muss beim gesetzlichen Vorkaufsrecht nichts eingetragen werden, denn es besteht sowieso. Hier sind nur einige Dinge zu beachten:

  1. Ein Vorkaufsrecht eines Mieters im Falle des Verkaufs gilt nicht, wenn das Haus oder die Wohnung an einen Familienangehörigen verkauft werden soll.
  2. Will ein Erbe innerhalb einer Erbengemeinschaft seine Anteile verkaufen, sind die Erben erstmal vorkaufsberechtig, jedoch nur, wenn alle zu gleichen Teilen kaufen. Fällt also einer der Erben raus und möchte/kann nicht kaufen, so besteht kein Vorkaufsrecht.
  3. Vorkaufsrecht von Gemeinden bzw. Städten gilt nur sofern die Voraussetzungen des §24 BauGB erfüllt sind

Da in Deutschland die sogenannte Vertragsfreiheit besteht, kann der Eigentümer mit einer oder mehreren Personen ein Vorkaufsrecht vereinbaren. Im Vertrag sollten mindestens folgende Rahmenbedingungen aufgenommen werden:

  • Name und Anschrift der Vertragspartner
  • Datum und Ort des Vertrags
  • Frist innerhalb dieser der Eigentümer den Vorkaufsberechtigen über den Verkauf informiert
  • Beschreibung des Grundstücks und der Immobilie. Insbesondere Flurstück, Grundbuch der Stadt und/oder Beschreibung, um welche Wohnung oder welches Haus es sich genau handelt
  • Regelungen zu Vertragsstrafen
  • Eventuelle zeitliche Begrenzung
  • Wie lange der Vorkaufsberechtigte Zeit hat auf die Information des Verkaufs zu reagieren
  • Name, Datum und Ort bei Unterschrift
  • Regelung zur Vererbbarkeit des Vorkaufsrecht

Zudem ist es sinnvoll und zu empfehlen den Vertrag notariell beglaubigen zu lassen.

Wie läuft ein Verkauf mit Vorkaufsrecht ab?

Besteht ein Vorkaufsrecht gibt es einige Fristen und Dinge zu beachten:

  • Der Vorkaufsberechtigte muss schnellstmöglich informiert werden.
  • Der Vorkaufsberechtigte kann im Normalfall innerhalb einer Frist von 2 Monaten sein Vorkaufsrecht ausüben ( §469 BGB und §28 BauGB). Es können auch andere Fristen im Vertrag vereinbart sein.
  • Möchte der Vorkaufsberechtigte kaufen, so muss er innerhalb der Frist eine Erklärung abgeben. Diese kann formlos sein. Wichtig hierbei ist aber, dass die Erklärung unwiderruflich ist und nicht zurückgenommen werden kann.
  • Der Vorkaufsberechtigte muss zu den gleichen Konditionen wie der Erstkäufer einen Kaufvertrag mit dem Verkäufer notariell beurkunden. Vertragliche Bedingungen dürfen nicht verändert werden.

Um jeglichen Schadensersatzansprüche vom Erstkäufer zu entgehen sollten entsprechende Klauseln im Kaufvertrag verankert werden.

  • Der Vorkaufsberechtigte kann vor oder nach dem Kaufvertrag auf sein Vorkaufsrecht verzichten. Dies muss schriftlich geschehen, da die Löschung im Grundbuch mit Kosten verbunden ist.
  • Auch beim Vorkaufsrecht einer Gemeinde oder Stadt gilt im Regelfall die Frist von 2 Monaten. Verzichtet diese auf das Vorkaufsrecht, kann die Gemeinde/Stadt ein Negativzeugnis ausstellen. In vielen Gemeinden/Städten ist das Verstreichen lassen der Frist aber die Norm und gilt als offizieller Verzicht des Vorkaufsrechts