Abschreibung von Immobilien
06.09.2022
Abschreiben einer Immobilie – So nutzen Sie die Steuervorteile
Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage erwerben? Dann sollten Sie bei der Berechnung der Rendite auch die Abschreibung im Blick haben. Als Vermieter können Sie Anschaffungs- und Herstellungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Dadurch senken Sie die Steuerlast.
Im Folgenden möchten wir Ihnen die Arten von Abschreibungen und wie Sie die Abschreibung berechnen näher bringen.
- Wann kann Ich eine Immobilie abschreiben?
- Welche Möglichkeiten der Abschreibung gibt es?
- Welche Kosten kann ich steuerlich geltend machen?
- Abschreibung bei geschenkten und geerbten Immobilien
- Was passiert beim Verkauf mit der Abschreibung der Immobilie?
- Was passiert nach Ende der Abschreibung?
Wann kann Ich eine Immobilie abschreiben?
Der Gesetzgeber geht von einem jährlichen Wertverlust der Immobilie, aufgrund von Abnutzung,aus. Deshalb haben Eigentümer vermieteter Immobilien die Möglichkeit, Anschaffungs- und auch Herstellungskosten über mehrere Jahre verteilt abzusetzen.
Im §7 Einkommenssteuergesetz (EStG) wird die Abschreibung von Immobilien geregelt. Für selbstgenutze Immobilien gilt der Steuervorteil nicht.
Welche Möglichkeiten der Abschreibung gibt es?
Abhängig von der Art der Immobilie gibt es verschiedene Möglichkeiten der Abschreibung bzw. Absetzung für Abnutzung. Unter anderem:
- für Neubauten
- für Denkmalimmobilien
- für Altbauten
- für neu geschaffenen Wohnraum
- für Modernisierungsmaßnahmen
Als Bauherr können Sie Kosten für einen Neubau linear mit einem Satz von 2% über 50 Jahre abschreiben.
Für Gebäude die vor 1925 erbaut wurden gilt eine Abschreibungszeitraum von 40 Jahren, bei einem Abschreibungssatz von 2,5%. Für Immobilien die nach 1925 gebaut wurden sind es 2% für 50 Jahre.
Denkmalgeschützte Immobilien genießen hohe Steuervorteile. Neben der Absetzung für Abnutzung für Altbauten können Sie Modernisierungskosten über acht Jahre mit jährlich 9% und anschließend vier Jahre mit 7% steuerlich geltend machen. Eine Ausnahme gilt für Denkmalimmobilien bei Eigennutzung. Eigentümer dürfen über zehn Jahre jeweils 9% Sanierungskosten abschreiben.
Eine spezielle Absetzung für Abnutzung gibt es für neu geschaffenen Wohnraum. Beispielsweise für einen Neubau oder Dachausbau. Zusätzlich zu Neubau Absetzung für Abnutzung können Sie als Eigentümer vier Jahre lang jährlich bis zu 5%, aber maximal 2.000 € pro Quadratmeter, der Anschaffungskosten in der Steuererklärung geltend machen.
Welche Kosten kann ich steuerlich geltend machen?
Nach EStG §7 setzen sich die steuerlich relevanten Kosten für die Abschreibung wie folgt zusammen:
- Kaufpreis
- Kaufnebenkosten – z.B. Grunderwerbsteuer , Notarkosten und Maklerkosten
- Herstellungskosten
- Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf
Wie wird der Grundstückswert berechnet?
Falls Sie den Grundstückswert nicht kennen, dient der Bodenrichtwert für die Lage als Indikator. Außerdem ist eine Aufteilung des Kaufpreises in 80% Gebäudewert und 20% Grundstückswert möglich. Viele Finanzämter akzeptieren diese Methode. Klären Sie eine genaue Berechnung mit Ihrem Steuerberater.
Abschreibung bei geschenkten und geerbten Immobilien
Als Beschenkter oder Erbe führt man die Abschreibung fort. Die steuerlichen Vorteile übernimmt man und schreibt die Immobilie wie bisher ab.
Was passiert beim Verkauf mit der Abschreibung der Immobilie?
Verkaufen Sie als Eigentümer die Immobilie vor Ende des Abschreibungszeitraums, so endet die Absetzung für Abnutzung im Monat des Verkaufs. Dabei ist der notarielle Beurkundungstermin entscheidend.
Was passiert nach Ende der Abschreibung?
Läuft die Abschreibungsdauer ab, besteht keine Möglichkeit mehr, die Absetzung für Abnutzung für die Immobilie zu berücksichtigen. Wird die Immobilie verkauft, kann der neue Eigentümer die Abschreibungsmöglichkeiten nutzen und die Absetzung für Abnutzung für bis zu 50 Jahre geltend machen.
Häufig gestellte Fragen
Welche Förderung gibt es beim Hauskauf 2022?
Unter der Bezeichnung "Kredit 124" vergibt die KfW ein Darlehen für den Kauf (und Bau) von selbstgenutztem Wohneigentum zu folgenden Bedingungen: Bis zu 100.000 Euro Kreditbetrag. Förderkredit ab 2,63 Prozent effektivem Jahreszins (Stand: August 2022)
Wer bekommt die Eigenheimzulage?
Sie können Baukindergeld erhalten, wenn Sie bis zum 31. März 2021 ein Haus gekauft oder mit dem Bau begonnen haben. Als Nachweis ist dafür das Datum der Baugenehmigung oder des Kaufvertrages ausschlaggebend.
